以合作建房之名售卖农村宅基地 法院判决合同无效

以合作建房之名售卖农村宅基地 法院判决合同无效

  近日，湖北省利川市人民法院审结一起房屋买卖纠纷案，依法判决确认案涉《合作建房合同》无效，被告返还原告购房款38000元。

　　案外人张三与被告签订《房屋买卖协议》，约定张三将其位于A村房屋出售给被告（B村村民）。随后被告翻建了该房屋。

　　两年后，被告（甲方）与原告（C村村民，乙方）签订《合作建房合同》，约定：甲方在A村有宅基地一宗，其负责组织各参加建房人合作建房，乙方自愿申请参加，出资金额为178000元；甲方在期限内将乙方选定的房屋交乙方使用，且不得干涉乙方处置权。合同签订当天，被告收到原告50000元，并将装修好的房屋交付其居住使用。

　　原告居住三年期间，自行更换墙纸、加装防盗网及橱柜门。因原告未支付剩余购房款，被告在其搬离涉案房屋两年后，将房屋出售给他人。

　　原告认为，双方签订的合同违反法律强制性规定，损害了自己合法权益，将被告诉至法院，要求确认合同无效，返还其出资款及装修款。审理中，双方均同意按4000元/年的标准计算原告居住期间的房屋使用费。

　　法院审理认为，原、被告签订的《合作建房合同》，实质为农村房屋买卖合同。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案外人张三将其位于A村的房屋出售给被告，被告翻建后将其中一层出售给原告，涉案《房屋买卖协议》《合作建房合同》均违反土地管理法的强制性规定，属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　本案中，原、被告均非A村村民，对合同无效都有过错。被告本应退还原告购房款50000元，鉴于被告将涉案房屋交付原告居住使用了三年，且审理中双方均同意按照4000.00元/年的标准计算原告居住期间的房屋使用费，为减少诉累，酌情在本案中对房屋使用费12000元予以抵扣。被告将涉案房屋交付原告居住时已进行装修，原告自行更换墙纸、加装防盗网及橱柜门，不属于原告的必然损失，原告要求被告退还装修款的诉讼请求，法院不予支持。综上，依法判决确认案涉《合作建房合同》无效，被告返还原告购房款38000元。

　　法官说法

　　签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效

　　现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同，或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国土地管理法的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。

　　同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反土地管理法、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第一百四十三条：

　　具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

　　第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》（1993年11月1日施行）第十八条

　　农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论通过后，按照下列审批程序办理：（一）需要使用耕地的，经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后，方可依照《中华人民共和国土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地，经县级人民政府批准后，由县级人民政府土地管理部门划拨土地；（二）使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。

　　城镇非农业户口居民在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，应当经其所在单位或者居民委员会同意后，依照前款第（一）项规定的审批程序办理。

　　回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人和离休、退休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，在村庄、集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的，依照本条第一款第（一）项规定的审批程序办理。